Het geheim van de 'echte' vraagprijs

Er zijn honderdduizend manieren om een vraagprijs uit te rekenen. m3 waarde, m2 waarde, woonoppervlak, transacties, meerwaarde locatie etc. etc.

De meest gebruikte manieren zijn de waarde bepalen gebaseerd op recente transacties en vergelijkbaar aanbod dat in verkoop is.

Maar dat zijn meer de technische kanten van het verhaal. En de logische kant is veel interessanter. Want wat is die vraagprijs? En hoeveel onderhandelingsmarge is er.

Die tweede vraag is het makkelijkst te beantwoorden. Dat hangt er vanaf. Hangt van de motivatie van de verkoper af, hangt van de motivatie van de koper af, hangt van de verkooptijd af, kortom, hangt van heel wat dingen af.

Maar het antwoord op die eerste vraag is lastiger. Want vraag 3 mensen om uit te leggen wat een vraagprijs is en je krijgt 3 verschillende antwoorden.

"Elk huis op de markt wordt verkocht voor de marktwaarde. Dat is net zoiets als zeggen dat elke kamer op kamertemperatuur is." Dat is een quote van David Knox, een bekend vastgoedtrainer, en hij slaat de nagel op zijn kop. De vraagprijs moet een redelijke afspiegeling zijn van de marktwaarde. Dus het heeft geen zin om een woning hoger in de markt te zetten 'om wat onderhandelingsmarge te hebben'.
Tuurlijk, je hebt de ruimte nodig om een beetje te kunnen handelen, maar geen marges van 7,8,9, 10%. Geloof me, met 3-4% kom je een heel eind. Bij een woning van € 200.000 is dat toch al gauw € 6.000 - € 8.000 speling. Dan kan een koper toch trots zijn op zijn of haar prestatie?

Bovendien heb je zo veel meer kans om een hogere prijs voor jouw woning te krijgen, omdat er door de lagere marge meer vraag naar jouw huis is.

Nederlandse Service

Een tijdje terug was ik in Las Vegas, Nevada USA. Een ding sprong er voor mij echt uit, (en geloof me, er was genoeg te zien) en dat was de geweldige service die je kreeg. Alles wat je maar wilde als klant was mogelijk en praktisch nergens werd een probleem van gemaakt. Hoe anders is het hier in Nederland vaak.

Nadat ik met wat Amerikanen had gesproken bleek dat service ook niet overal in Amerika geweldig was. Ook daar was klantenservice vaak slecht, meestal middelmatig. Net als hier.

Ik wil een voorbeeld geven van goede service en slechte service.

In Las Vegas ging ik met 2 collega's eten in Mandalay Bay. Het was een groot buffet, uitstekende kwaliteit en we waren alledrie onder de indruk van de bediening. Het duurde nooit lang voor een leeg glas werd bijgevuld en er werd gevraagd of we nog iets wilden drinken.
Op een gegeven moment komt de ober weer vragen of we nog wat anders willen drinken. Mijn collega vraagt voor de grap: "Dus we kunnen alles bestellen?" "Ja mevrouw, zegt u maar wat ik u kan brengen". "Dan wil ik graag roze limonade".

De ober vertrekt geen spier, kijkt niet verbaasd, begint niet te sputteren. Allemaal niet. Hij glimlacht, bedankt ons voor de bestelling en loopt weg...
Binnen 3 minuten is de ober terug met 1 pilsje, 1 cola én 1 roze limonade.

Wat een service! Ik wist niet eens dat er roze limonade bestond!

Maar het kan ook anders. Dit weekend verbleef ik voor zaken in een hotel in Zeist. Samen met mijn vriendin. We hadden een leuke avond gehad, bestelden het ontbijt op de kamer en reden daarna voldaan terug naar huis.
Thuis aangekomen blijk ik mijn huisdeur sleutels te hebben laten liggen op de kamer. Gelukkig heeft Chantal haar sleutels bij zich en kunnen we binnen. Ik bel met de receptie en leg uit dat ik de sleutels heb laten liggen.
De mevrouw van de receptie meldt dat ze inderdaad zijn gevonden en dat ze klaarliggen. Ik vraag of het opgestuurd kan worden. Dat is geen probleem.

Tot nu toe gaat alles goed, maar nu loopt het mis...

Voor ik ophang zegt ze: "Wilt u dat ik het aangetekend verstuur of per gewone post?"
Ik vraag om het per gewone post te sturen, want ik heb bijna nooit tijd om een aangetekende brief op te halen.

"Dat is prima meneer Wingen, ik stuur het u ongefrankeerd toe, dan zijn de verzendkosten voor u".

Ik denk: "Wow! Ik heb vanmorgen aan de receptie meer dan € 110,- betaald voor mijn verblijf. Ik heb het leuk gehad en ik heb zelfs overwogen om er nog eens naartoe te gaan, als weekendje weg misschien. Maar ze waarderen mij zo ontzettend als klant en gast dat € 0,44 (of € 0,88) teveel is om aan aftersales te spenderen."

Goede service - Slechte service. Het is niet zo moeilijk. Veel bedrijven geven tientallen of honderden euro's uit om een klant te winnen, en stoten diezelfde klant af met een uitgave van € 0,44. Zonde.

Daarom ga ik komende zomer terug naar Las Vegas, en bij een volgend weekendje weg niet terug naar Zeist...

Taxatie problemen

Taxaties... typ voor de lol het woord op google eens in. Als je alle sites die het NOG goedkoper en NOG sneller beloven te doen dan de concurrent op een blad papier naast elkaar zou zetten, zou je drie keer de aarde kunnen omwikkelen met die strook papier.

Maar dit stukje gaat niet over discounters of reclame. Dat komt wel een andere keer.

Dit stukje gaat over taxatie problemen. Kijk, er was ooit een tijd, heel lang geleden, dat de taxateur naar een huis kwam kijken en een eerlijk oordeel velde over de waarde. Er werd een kubieke meter waarde vastgesteld, zorgvuldig meetwerk gedaan en er kwam een gedegen advies uit dat de bank kon gebruiken om te kijken of ze de hypotheek wilden verstrekken.

Maar toen begon de ellende...

Want er kwamen een aantal taxateurs die niet zo'n goede bedoelingen hadden. Zij schreven op wat de financieel adviseur nodig had voor de taxatie en dekten zich zo goed mogelijk in door te sjoemelen met m3 en m2 in de rapporten. Zo accepteerde de bank de waarde (ze gingen toch niks controleren) en kon iedereen gewoon de zaak doen.

Het gekste dat ik ooit gezien heb is een huis dat in 2003 werd getaxeerd voor € 229.000. Dat was op zich niet zo vreemd, alleen was het (in dezelfde toestand) in 2006 bij de verkoop € 165.000 waard. En geloof me, de huizen waren niet gedaald in waarde in die buurt de afgelopen jaren.

Zelfs de banken kregen het op een gegeven moment in de gaten. Ze zijn niet zo snel en geweldig snugger op dat gebied, maar het werd zo pijnlijk duidelijk dat ze het niet meer over het hoofd konden zien. Dus ze maakten nieuwe regels en... straffen.

Dit is nog maar kort geleden. Maar zoals gewoonlijk 'hep elk voordeel zun nadeel'.
Want nu er straffen op staan om willens en wetens absurde taxaties te doen, worden taxateurs bang. Bang om, tegen hun schuld, op het matje geroepen te worden. De meeste taxateurs zijn wél objectief, maar dan zul je net zien dat zij de schuld ergens van krijgen.

Een huis dat ik in relatief korte tijd heb verkocht, en waar veel belangstelling voor bestond, moet nu dus worden getaxeerd. Een taxatie vindt plaats. De taxateur belt me op en geeft door dat ze niet zeker weet of het huis wel de verkoopprijs waard is. Ik besluit haar het onderzoek te laten zien dat ik gedaan heb, maar toch besluit ze om € 6.000 lager te taxeren dan de verkoopprijs.

De koper heeft dus een probleem. Een tweede taxateur komt er aan te pas. Woensdag wordt ik gebeld, alles is in orde, er is geen probleem. Donderdag komt er een telefoontje, de waarde zit ook € 6.000 onder de vraagprijs. Je krijgt zo je vraagtekens bij die plotselinge omslag en de 'toevalligheid' dat twee taxateurs op EXACT hetzelfde bedrag uitkomen.

Volgende week gaat het verhaaltje verder, want dan komt de derde taxateur. Ik ben benieuwd...

Een bod doen...op de juiste manier

Als makelaar maak ik maar zelden mee dat klanten een goed bod uitbrengen. Veel mensen zijn bang voor de verkeerde dingen bij het uitbrengen van een bod, waardoor ze een huis soms mislopen of de makelaar verwijten dat hij hun 'een loer draait'.

Uit recente ervaring wat korte pointers:

- Als je een woning wilt kopen, doe dan een bod! Blijf niet wachten op bouwkundige keuringen, hypotheekoffertes of een taxatierapport.
- Doe je bod met de voorwaarde dat je de tijd krijgt voor alle voorgenoemde zaken
- En zorg dat je kunt ontbinden als er iets niet in orde is.

Recent heb ik weer twee biedingen gehad waarbij er grote kans is dat het huis alsnog voor de ogen van de bieders wordt weggekaapt. Ik zeg niet dat je hiermee ALLE problemen voorkomt, maar je komt al een heel eind!

Welkom bij Arno Wingen's Blog!

Welkom mij mijn Blog!

Ik zal me even voorstellen: Mijn naam is Arno Wingen, zelfstandig makelaar bij RE/MAX Top Makelaars. Ik help mensen met hun huis verkopen en aankopen in de regio Zuid Limburg. Deze blog en mijn website (www.arnowingen.com) bevat waardevolle 'insider' informatie over het aankopen en verkopen van woningen en alles wat er bij komt kijken.

Ik wil je in deze blog meer vertellen over de dingen die ik elke dag meemaak als makelaar. Als je geinteresseerd bent in makelaardij, in vastgoed of hier gewoon bij toeval bent beland, ik weet zeker dat je hier waardevolle informatie zult vinden!